İndirimli Emlak Vergisi uygulamasında ortak alanların dikkate alınıp alınmayacağı

Veren Makam: İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı

Tarih : 25.12.2017 Sayı : 595001


İlgide kayıtlı özelge talep formunda; maliki olduğunuz İstanbul İli Sancaktepe İlçesi Kemal Türkler Mahallesi Sümer Cad. Kapı Daire No:3/G2/134/15D(3/G) adresinde bulunan gayrimenkulün 2010 takvim yılı emlak vergisi "emlak vergisi beyan" bilgilerinde "binanın dıştan dışa yüzölçümü" 173 m² olarak kayıtlı olmakla beraber, 2014 takvim yılı "emlak vergisi beyan" bilgilerinde "hisseye düşen daire/arsa payı" 259 m² olarak yeniden tespit edildiği belirtilerek binanızın emlak vergisinin hesaplanmasında; dıştan dışa ölçümünde brüt alana ortak kullanım yerlerinden gelen payların yüzölçümünün ilave edilip edilmeyeceği ve Emlak Vergisi Kanunu'nun 8'inci madde hükmünden yararlanıp yararlanamayacağınız hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmaktadır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 1'inci maddesinde; Türkiye sınırları içinde bulunan binaların bu Kanun hükümlerine göre emlak vergisine tabi olduğu, 2'nci maddesinde bu Kanun uygulamasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina ve mütemmimlerinin de bina ile birlikte dikkate alınacağı; 3'üncü maddesinde, bina vergisini, binanın malikinin, varsa intifa hakkı sahibinin, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği belirtilmiştir.

Aynı Kanunun 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında, "Bakanlar Kurulu, kendisin bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2 'yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir." hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, 6 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin birinci bölümünün “Ortak yerlerin değerlemesi” başlıklı A/1-c kısmında, “Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda ortak yerlerin nasıl değerlendirileceği Emlâk Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün 15 inci maddesinde belirtilmiştir.

Bu maddedeki ortak yerler deyimi, kat mülkiyetine konu olabilecek veya ortak faydalanma dışında müstakilen kulanılabilecek duruma getirilen (dükkân, daire, depo gibi.) yerleri kapsamaktadır. Bu bakımdan sözü edilen hükümlere göre bu nitelikteki yerlerin ayrıca değerlendirilerek kat (bağımsız bölüm) malikleri tarafından payları oranında ayrı ayrı beyan edilmesi gerekir.

Buna karşılık, Kat Mülkiyet Kanununa göre kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakillen tasarrufu mümkün olmayan (çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe, ortak garaj ve benzeri.) yerler için, eklentilerde olduğu gibi, bunlar da bağımsız bölümlerin değerini tayin eden kısımlar olduğundan, ayrıca vergi değeri tayin ve takdir edilmiyecek ve bağımsız bölümlerle bağlantıları ölçüsünde bu bölümlerle birlikte değerleme konusu yapılacaktır.” denilmektedir.

Diğer taraftan, 14 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde emlak vergisine esa olacak bina değerinin tespitine ilişkin açıklamalar yapılmış olup "Binanın Dıştan Dışa Yüzölçümünün Tesbiti" başlıklı bölümünde, emlak vergisine esas olacak bina değerinin tespitinde binanın dıştan dışa (brüt) yüzölçümünün esas alınacağı binanın (apartmanlarda ise dairenin) dıştan dışa yüzölçümü ise dış duvarlar arasındaki mesafeler itibariyle m2 cinsinden bulunacak alan olduğu ve bu şekilde hesaplanan brüt alanın, hol, merdiven boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi ortak kullanım yerlerinden gelen paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi müştemilatın yüzölçümünü de içereceği belirtilmiştir.

Ayrıca, konu ile ilgili olarak Sancaktepe Belediye Başkanlığından alınan ... tarih ve ... sayılı yazı ve eklerinden; belirtilen bağımsız birimin 173 m² brüt bina metresine ilgili sitenin toplam kapalı otoparkından hissesi nispetinde 86 m² kapalı otopark hesaplandığı ve "Binanın Dıştan Dışa Yüzölçümü"nün 259 m² olarak tespit edildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, gayrimenkulünüzün bulunduğu arsa içerisinde yer alan ortak kullanım alanlarının diğer bağımsız bölümlerle birlikte kullanılarak her bir bağımsız bölümün, binada sahip olduğu arsa payı oranında ortak kullanım alanından aldığı payın eklenmesi suretiyle belirlenen yüzölçümü esas alınarak vergilendirilmesi gerekmekte olup; maliki olduğunuz bağımsız gayrimenkulün (site dahilinde mesken mahiyetindeki), yer aldığı binanın ortak alanlarından gelen paylar ile birlikte toplamının brüt 200 m² 'nin üzerinde olması nedeniyle mezkur gayrimenkulünüz için diğer aranılan şartlara haiz olsanız bile Emlak Vergisi Kanununun 8'inci maddesinde yer alan indirimli emlak vergisi uygulamasından yararlanmanız olanaklı değildir.